经历了2017-2018年的快速成长，长租公寓行业“频频”爆雷，快速扩张的压力之下，行业传统的“二房东”盈利模式显露出弊端，加上宏观经济的影响，长租公寓运营企业面临较大的资金压力， 2019年长租公寓会否有更大的机会？长租公寓运营、盈利、资本哪一个更重要？大考之年，《中国房地产金融》邀请19位长租公寓大咖，就行业发展态势、盈利模式、运营方式、未来趋势、资产证券化等热点进行展望。

期待政策出台破解房源拓展难题

魔方生活服务集团CEO 柳佳

当前，获取优质低成本的物业资源已经成为长租公寓企业的发展瓶颈，魔方生活服务集团CEO柳佳表示，2019年期待政府尽快建立相关的配套制度和政策，鼓励并引导社会资本投资盘活优质存量资产，有效地推动长租公寓的健康良性发展。

“从城市更新、租赁需求、产业发展以及政策导向来说，对闲置、低效的厂房、农房或者商业用房进行改造升级变成租赁住房是合理且必要的。”柳佳指出，但从目前的法律法规来看，土地和房源用途的变更涉及到的部门多，流程复杂，且无明确办理指引，更受限于很强的地区性和可变性。这样会导致社会化经营的租赁企业普遍面临物业来源渠道单一的问题，制约了企业的发展和正常经营，影响了社会租赁房源的大量、有效供给。

“面对行业中的供需矛盾等问题，很多有社会责任感的企业都在努力地提供解决方案，加快推进租赁住房向市场的投放，积极响应十九大报告中提出的‘加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度’，助力广大人民群众早日实现安居宜居。”柳佳表示，特别是集中式长租公寓，通过不断盘活市场上的闲置、低效存量物业，为租赁市场创造增量供给，对满足市场需求、稳定租赁价格起着重要作用。

“2019年魔方将聚焦一二线人口净流入城市，为业主提升资产价值、为租客提供优质产品和服务，期待未来长租公寓市场呈现出百花争艳、共生共荣的局面。”柳佳说，魔方也相信，随着行业从业者专业化程度提高、优质资源共享、企业间相互赋能，会进一步提升行业效率。

“国家队”入场，2019长租公寓市场竞争新格局

广东省公寓管理协会会长刘昕

“经历了启动期的快速增长后，长租公寓市场热度回落；过去行业发展中暴露出来各种各样的问题，属于正常现象。”广东省公寓管理协会会长刘昕向《中国房地产金融》表示，长租公寓市场“野蛮生长”的背后，亟待相关政策法规的出台。

“国家大力发展住房租赁市场，预计未来会迎来‘国家队’的重点布局，民营企业市场占有率逐渐减少，这是2019年一大趋势。” 刘昕说。

“但‘国家队’、地产系企业大规模进入之后，可能在盈利方面遇到挑战。”刘昕分析，租赁行业存在上千年的历史，租客与房东在产品、价格方面的博弈构成行业发展最原始的动力。

“2018年几家来自地产、酒店、中介的公寓运营商进入行业后，盈利情况并没有太大亮点；这正是因为租赁行业是一种小而美的商业模式，以小游击队作战的形式可能会生存得比较好，原有的模式都不适合。”刘昕表示，“国家队”如果将长租公寓当成惠民工程来做，降低利率降低成本，将是不错的导向。

据了解，YOU+国际青年社区已与广州城投住房租赁发展投资有限公司达成战略合作，联手打造全国公租房公示区。同时，商业银行参与REITs业务、民企转向提供购买服务，刘昕预判，这可能将是未来行业发展的轨迹之一。

“2019年期待消防、税收、产权等方面更完善的政策落地。”刘昕表示，只有政策出台，行业规范到位，才会涌现出更多金融创新。除此以外，各家公寓运营企业供应链体系尚未形成闭环，刘昕也希望2019年能以智能化的手段“打通”，完善供应链网络。至于人才培养方面，他指出目前行业尚未形成标准化的培养体系，日后需要加强。

2019，细分市场品牌整合良机

新派公寓创始人王戈宏

对于长租公寓运营模式的讨论，新派公寓创始人王戈宏认为，2019年包租模式的规模将会呈现断崖式下降，托管模式的竞争则将成为主题。一方面是因为过往的实践证明，包租模式的红利已经消失，靠赚差价的模式将会越来越难，长租公寓未来的盈利很有可能来自为项目创造良好租金坪效所获得的管理费和分享资产增值的分红收益；另一方面，不断增长的细分市场需要也更多公寓产品的供应，在中低端公寓同质化程度高、获取物业资源难的情况下，未来长租公寓企业间的竞争将会逐渐转向产品的租户竞争以及资管能力竞争方面。

“但托管模式并不是一个简单容易的模式，业主会对运营商的运营能力以及资产增值能力进行全面考验。长租公寓品牌可能需要摆脱过度依靠规模的思维，在品牌定价能力、产品细分能力、资产管理的闭环能力上下功夫。”王戈宏表示。

据了解，新派公寓今年推出四档产品面对不同人群、不同区域及资产特性，即新派创客公寓，新派白领公寓，新派精品公寓，新派家庭公寓。同时运营数据系统及租户互动管理系统也部署完成，三套可复制的企业标准(服务的橙皮书，成本的白皮书，产品的蓝皮书)也开始向业主供应。新派公寓2017年发行的中国第一支公寓类REITs更是证明了新派实现资产的投融管退的能力。

“新派接下来将用已经实践落地的产品IP+资产证券化的系统经验，广泛与各类存量资产合作，尤其是为租赁用地公寓产品的规模化运营以及创造资产流动提供服务。”王戈宏表示。他预想，未来长租公寓的发展有可能对标国内的国际五星级酒店的模式，建立一套完整的从客户获取、产品特色、数据系统、资产管理等方面的成熟标准，这样才能有效获得业主信任，将资产托付给运营企业。

另一方面，对于长租公寓运营企业来说，王戈宏认为2019年是不同细分市场品牌整合的良机，正如国际酒店集团通过整合收购，建立适合不同消费者、特性资产的品牌群，继而将企业做大，中国的长租公寓也会涌现具有不同特色品牌群的集团。最终的胜者，将是能创造租户喜爱的产品、为存量资产创造增值价值的品牌。

看好一线及1.5线城市更新带来的机遇

景瑞悦樘公寓CEO 王俊英

与长租公寓普遍采用的“轻资产”运营模式相比，“重资产”运营模式能够从根本上确定产权，维持租赁合同的稳定性。景瑞悦樘公寓CEO王俊英向《中国房地产金融》表示，未来将继续坚持以重资产为主的战略路线，精准投资。

从城市角度来看，景瑞悦樘看好上海、北京、深圳等一线及1.5线城市更新带来的机遇，致力于公寓产品的收购改造、持有和租赁运营管理以及项目退出；从方向来看，景瑞悦樘将参与城市消费升级，聚焦城市核心商务区及交通节点，通过收购改造让其重新焕发活力，成为城市新地标。

景瑞凭借优质的物业、成功改造以及高能效的运营，成功发行7.2亿资产支持专项计划，成为北京地区首单长租公寓CMBS产品。对于未来的发展，王俊英称，将继续发挥景瑞悦樘综合性平台的优势，以资产证券化的方式持续增持一线及1.5线城市核心地段的优质物业。

“在享受物业增值的同时，景瑞悦樘也会推进公司从‘重资粗放式’的地产开发模式向‘轻资精细化’的服务模式转变，顺利实现变道超车。”王俊英表示。

长租公寓两大机会点：租赁社区、增值服务

旭辉领寓CEO 张爱华

长租公寓市场因政策东风，加之万亿级市场的容量和90后进入主力消费市场带来消费升级需求，推动行业进入加速发展阶段，引得众多企业纷纷进入。

资金回收期长，盈利空间并不丰厚等现实困境成为行业讨论的焦点，加之去年引起了社会各界的关注的“高租金，租金贷，甲醛房”系列事件，让人开始怀疑这个行业的前景，问题出在哪？

辉领寓CEO张爱华接受《中国房地产金融》采访时指出，一个行业在发展初期出现问题都属正常，长租公寓行业准入门槛和壁垒相对较低。“把一个长线投入、精细化运营的行业当做快速可以获利变现的平台，与此同时法律法规还有待完善，这样话漏洞就会出现。某种程度上说，出现问题会倒逼行业加速规范，企业趋于理性、回归经营本质，未尝不是件好事。”

经历了喧哗之后，长租公寓企业面临转型思考，对于旭辉领寓而言，在前期吸纳了房源之后，如何确保产品及服务的标准化和高品质，确保租客的入住体验，成为张爱华团队近期不断讨论和关注的核心。

“伴随消费升级，越来越多的消费者选择步入租赁市场，家庭可能会成为租赁市场的另一大群体。”张爱华认为，租赁社区有望成为行业机会点。

“从供给端来看，政策鼓励发展租赁用地、集体用地，甚至是工业用地的转型，支持国企购买租赁住房社区的运营商服务，更多的机会将出现在增量市场上。”张爱华表示，行业上下游产业链的发展，配套商业和更多生活服务提供商得到整合，推动租赁社区的发展。

据介绍，旭辉领寓看好一线及强二线城市未来的机遇，正在相关领域试水，希望能进行大型租赁社区的开发运营。

此外，张爱华也看好2019年长租公寓在增值服务方面的发展空间。首先，基于长租公寓客户居住而形成的线上生活服务平台黏性很高，租客在平台上不断会支付，如房租、水电费等，一旦有付费行为，黏性就会增强。其次，长租公寓的公共空间作为线下场景，会持续与租客发生线下互动，这样顺势而为地去做生活相关的线上线下的消费场景链接更具备可实现性。

但需要注意的是，增值服务真正带来利润，需要长租公寓运营企业完成一定的规模效益、积累了一定的客户量级。“我们需要先聚焦产品和服务，增加客户基数，建立客户对产品和服务的信任，后期增值效力才会凸显。” 张爱华说。

长租公寓，各种逻辑都可能成功

协信地产集团资产管理公司常务副总经理徐锋

2019是中国租赁市场百舸争流的一年，许多生意模式历经几年市场的大浪淘沙开始稳定、提升、蜕变。对中国的租赁市场发展，我依然坚定不移的看好。

首先，中国还远远没有达到国外成熟租赁市场的水平，国外许多发达城市市场租房与购房的比例(租购比)是4:6左右，而国内如上海这样的租房市场也还远远没有饱和，存在巨大的潜力。其次，面对买房压力，租房需求依旧呈井喷状态。

一线城市的增量土地稀缺，且风险较大，各大房企将逐渐聚焦存量市场。加上金融系、酒店系、创业系甚至是互联网系等一众企业的加入，会使得中国的租赁市场蓬勃发展。

未来的长租公寓市场一定是百花齐放的状态，各种发展逻辑都可能成功。

龙湖冠寓

CityHub模式破解行业盈利难题

面对长租公寓普遍存在的盈利难题，龙湖冠寓表示龙湖作为地产背景企业切入长租公寓市场，从回报和利润方面，一定不是单一的从租金剪刀差的维度思考；而更多是从资产运营的商业模式，聚焦资产保值和经营增值的逻辑。

因此在商业模式上，龙湖冠寓开拓了具有更多营收渠道和可能性的 CityHub (城市资源聚落)模式，加大租金收入以外的更多渠道和来源。其次，在产品方面，龙湖冠寓满足客户对生活的差异化需求，让客户可根据需要自行变化格局和使用体验，在有限的空间里，打造无界生活 。

对于刚刚成长了两年的新业务版图，关于盈利思考，冠寓给出了他们的答案：内部具清晰的的投资测算，对于投资回报率有严格的要求。“通过品牌效应及运营提升，龙湖希望冠寓未来是个赚钱业务，未来要做到行业规模前三。”

“长租公寓行业还处于刚刚起步发展的阶段，配套的产业链并不足够丰富。”龙湖冠寓表示，非常欣喜看到国家及各个地区相关政策的落地和行业法规不断完善，更加对行业充满了期待。2019年，龙湖冠寓将持续坚守“规模、速度与质量”并重的核心战略三角，聚焦高能级城市规模化布局，深耕产品与服务，助力城市安居，让租住生活更美好。

（文章来源：中国房地产金融）

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