毫无疑问，我国的房地产市场已经进入存量房时代，如何盘活存量房产资源，通过提升服务水平、创新“去化”路径，让不动产更好地流通起来，满足人们日益增长的多元化住房消费需求，让这个行业更好地服务于国计民生、发挥并创造更多的价值，是摆在我们面前的重大课题。

作为存量房市场的重要参与力量之一，经纪行业大有可为，其在整个市场中的价值和作用也越来越重要，如何把握好眼前难得的机遇、积极应对市场新形势带来的挑战？非常值得研究。为此，中国建设报记者独家专访了经纪行业知名企业——伟业我爱我家集团副总裁胡景晖，以求从这位长期扎根一线的实践者身上找到这个行业相关热点问题的答案。

“住房梯级消费观念”深入人心

中国建设报：“房子是用来住的，不是用来炒的”，今年恰逢伟业我爱我家集团成立17周年，无论是一手房市场，还是二手房市场，以及人们的居住消费观念其实都已发生了深刻变化，其中给您感受最深的变化是什么？

胡景晖：首先是“住房梯级消费观念”越来越深入人心。举个例子，一个大学毕业生刚到一个城市打拼时，一般是先找人一起合租一套房子住，之后随着收入水平的提高，会单独租一套房子以提高居住品质。而当其有了一定积蓄后，可能先买小房子住，到时机成熟再换大房子住，最后还可能发展成为业主，出租自己手上的富余房产。在整个住房消费过程中，租房是其中一种长期存在的居住消费形态。

其次是改善型需求逐步发展成为住房消费市场的主流。特别是在一线城市和部分核心二线城市，以小房换大房，以旧房换新房，越来越多的人通过市场交易手段在提高自身的居住品质。无论从市场表现还是成交数据上看，近几年来，改善型需求在住房消费中的占比逐渐提高，伟业我爱我家集团近几年80%的市场成交量都是改善型需求。

最后是人们对居住生活品质的要求越来越高。现如今，人们对住房消费过程中的教育、医疗、出行等生活配套要求以及对整体居住品质的要求在不断提升。对很多人而言，买房子不只是买一个空间，更是买一种生活。

二手房交易已成住房消费主流

中国建设报：基于以上3个方面的变化，较之以前，一手房和二手房在市场结构上，近年来出现了哪些显著的变化？

胡景晖：首先，一手房和二手房的市场交易量占比发生了根本性逆转。从2009年开始，北、上、广、深4个一线城市的二手房交易量都陆续超过了一手房交易量，到现在全国应该有20个城市出现了同样的情况。因此，可以肯定的是，二手房交易正逐步成为住房消费市场交易的主流。

其次，一手房的市场消费结构在进一步多元化。原来的一手房市场多半以首次置业的年轻人为主，他们因为城区的二手房价格较高而选择了靠近郊区的一手房。现在除了年轻人之外，很多老年人为了养老的需要，会把城中心区的老房子卖掉到郊区买新房养老，也有相当一部分能够承受交通成本的改善型需求选择郊区的一手房。还有一些是因为产业的外迁，带来人口的外溢而选择郊区一手房。以北京为例，当前这座城市的一手房和二手房在区域市场格局上已经发生了很大变化，五环以内基本上都是二手房市场，一手房市场更多是在五环之外的郊区，改善型、养老型、人口外溢型等多元化的住房需求复合度也越来越高。