2017年3月17日，北京出台楼市调控政策，将二套房的最低首付比例提高至6成，最高贷款年限降至25年，并对企业购房实施限售，期限为三年。这也被称为“317新政”。9天后，也就是2017年3月26日，北京多部门联合发文明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。已入市的二手项目可以出售给个人，但须满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

对市场影响深远

作为北京房地产市场近年来力度最大的一轮调控，“317新政”和“326新政”出台至今已两年，并对市场带来了深远影响。机构数据显示，两年来，北京新房住宅成交量出现“腰斩”，商住房交易更是跌入谷底。很多企业的业绩受到影响，有房企甚至因此被拖累，并从资本市场退市。尤其是“326新政”出台后，北京商住公寓市场迅速冰冻。经过两年的政策消化，北京的商住公寓市场究竟怎样了呢？

据我爱我家研究院统计，以2017年3月26日为临界点，“326新政”前一年(2016年3月27日-2017年3月26日)里，北京全市新建公寓类房产共网签67673套，“326新政”出台后的一年(2017年3月27日-2018年3月26日)里，北京全市新建公寓类房产共网签3366套，网签量降幅达95.0%。新政出台第二年(2018年3月27日-2019年3月18日)里，北京全市新建公寓类房产共网签5299套，同比回升57.4%，但仍比政策实施前下降92.2%。受该政策影响，新建办公类房产交易量也大幅下降，政策实施后第一年交易套数较政策实施前一年下降33.9%，政策实施后第二年交易套数较政策实施前一年下降52.4%。

从月度网签量来看，“326新政”效果立竿见影，北京新建公寓类房产网签量从4月份开始近乎归零，从月最高网签量近万套下降至几十套。新政实施后第二年月均网签套数回升至443套，维持在较低水平，与办公楼交易量基本持平。

从价格方面来看，2017年“326新政”后，北京二手商住公寓因政策原因出现交易空档期，2017年底恢复交易，价格较政策实施前出现不同程度的下调，普遍的下调幅度在15%-20%之间，之后房价基本保持稳定。以北京市海淀区的某国际公寓为例，新政出台前，其75平方米一房户型交易价格为80000元/平方米左右，政策出台后同户型交易价格约66000元/平方米，降幅为15%。

受到政策打压原因，除了交易量和房价出现大幅下滑以外，“326新政”后北京商住公寓市场供应明显减少。据我爱我家研究院统计，在“326新政”前一年，公寓类新增供应45144套，“326新政”后一年则降为1041套，新政后两年进一步下降至925套，房企对公寓类开发意愿大幅降低，市场存量逐年减少，当前销售主要以消化库存为主。这主要由于新政后新增供应面积及销售对象要求均无法满足个人居住需求，在当前政策不改变的前提下，新建商住公寓这一产品形式将会逐渐退出市场。

合理合规是在市场存在的首要条件

对于企业来说，也有受调控影响而出现退市的情况。例如中弘股份由于超过半数的销售额来自北京市场，而且旗下多数产品布局在调控“重灾区”的商住领域，按照公告，在2016年业绩稍有起色之后，中弘股份在2017年的营业收入下降近八成，仅为10.2亿元，当年的净利润、现金流量、每股收益、净资产收益率等指标均为负值。此后，随着调控政策影响逐渐显现，2018年，中弘的债务问题浮出水面。公司曾三次试图引入外部资金，但最终无果。当年年末，上市8年的中弘股份宣布退市。此外，除了中弘股份外，还有首创、旭辉等多家重仓北京商住市场的房企受到“326新政”不同程度的影响。

北京楼市严控两年来，普通住宅市场价格稳定，成交量逐步回升。但商住公寓这一特殊业态可能逐渐消失于新房市场。在存量房市场，因其市场价格比普通住宅低两到三成，区位条件多数较好，仍将有一定的受众群体，但其交易管理模式与普通住宅也基本一致，比如限购要求。

曾经的套利空间随着非住宅开发的严格管理而烟消云散，政策实施初期各参与主体的种种阵痛也逐步消化。虽然房地产整体政策环境有望宽松，但规范管理的方向不会变化，合理合规是各种产品类型在市场上存在的首要条件，因此“326新政”中关于购房人是企业的要求短期内应不会调整。当然，有些规定也许会微调，比如商业办公房产的面积也不一定非要500平方米以上，个人购买二手商住公寓也可贷款等。

（文章来源：中国经济时报）

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